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Überbaurente - Besonderheiten in den neuen Bundesländern

Überbaurente

 

(redaktioneller Beitrag von RA Dr. Torsten Schmidt, Leisnig - Januar 2015)

 

Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat (§ 912 Abs. 1 BGB). Ist der Nachbar nach § 912 Abs. 1 BGB aus diesen Gründen zur Duldung verpflichtet, ist er nach § 912 Abs. 2 Satz 1 BGB vom Eigentümer des überbauenden Grundstücks durch eine Geldrente zu entschädigen. Diese Geldrente ist personenunabhängig. Ändern sich die Eigentümer am überbauenden oder am überbauten Grundstück steht die Entschädigung jeweils dem duldenden Grundstückseigentümer gegen den jeweiligen Eigentümer des überbauenden Grundstückes zu. Die Geldrente ist also für den Überbau dem jeweiligen Eigentümer des Nachbargrundstücks von dem jeweiligen Eigentümer des anderen Grundstückes zu entrichten (§ 913 Abs. 1 BGB). Diese Geldrente ist eine jährliche Rente und gemäß § 913 Abs. 2 BGB im Voraus zu entrichten. Das bedeutet, dass die jeweilige jährliche Überbaurente am Anfang eines Jahres, also am 01.01. des jeweils begonnenen Jahres fällig wird.

 

Viele Problem ergeben sich bei Überbau und der geschuldeten Überbaurente im Hinblick auf die Bestimmung der Höhe einer solchen Überbaurente. Hier ordnet nämlich § 912 Abs. 2 Satz 2 BGB an, dass maßgeblich für die Bestimmung der Höhe der Überbaurente die „Zeit der Grenzüberschreitung“ ist. Auch bei einem erst später festgestellten Tatbestand einer Grenzüberschreitung ist also darauf abzustellen, wann die Grenzüberschreitung (erstmals) stattgefunden hat. Von den betreffenden Werten im Zeitpunkt des Überbaus ist dann die Berechnung der jährlichen Überbaurente vorzunehmen.

 

Gerade in den neuen Bundesländern und damit auch in Sachsen wurde leider auf Grundstücksgrenzen mitunter weniger Wert gelegt. Häufig wurden die rechtlichen Grundstücksgrenzen nicht beachtet, waren die Kataster ungenau bzw. waren viele Grundstücke nicht ordnungsgemäß abgemarkt. Deshalb zeigt sich mitunter erst aus Anlass einer aktuellen Vermessung (etwa infolge eines Straßenbaus, infolge einer Grundstücksveräußerung, infolge eines Flurbereinigungsverfahrens, aus Anlass von Grenzstreitigkeiten usw.), dass versehentlich durch ein Gebäude ins Nachbargrundstück hineingebaut wurde. Nicht selten ragen also Gebäude, die ein Nachbar in der Annahme errichtet hat, es handele sich um die eigene Grundstücksfläche, nicht nur wenige Zentimeter, sondern mitunter mehrere Meter in das Nachbargrundstück hinein.

 

Für die erst nach der politischen Wende in der ehemaligen DDR festgestellten Überbaufälle war lange Zeit umstritten, wie die Überbaurente zu ermitteln ist und ob insbesondere unter Anwendung des Zeitpunktes in § 912 Abs. 2 Satz 2 BGB, die durch DDR-Recht regulierten und außerordentlich niedrigen Bodenpreise zugrunde zu legen sind. Erst 2011 hatte der Bundesgerichtshof erstmals Gelegenheit, hier eine grundlegende Entscheidung zu treffen (BGH, Urteil vom 28.01.2011 – V ZR 147/10). Ist erstmals eine Überbaurente für eine vor dem 03.10.1990 im Beitrittsgebiet erfolgten Überbau zu berechnen, so bestimmt sich der nach § 912 Abs. 2 Satz 2 BGB maßgebende Grundstückswert weder nach den in der DDR-Zeit gesetzlich regulierten Preisen noch nach einem Bodenpreis am 03.10.1990. Viele Gerichte hatten diesen Wertstichtag 03.10.1990 zugrunde gelegt, was der BGH allerdings mit der Begründung verneint, angesichts des erst beginnenden Übergangs zur Marktwirtschaft seien diese Bodenwerte uneinheitlich und im Übrigen schwer zu ermitteln. Der BGH hat vielmehr folgende Lösung verbindlich gemacht: Mangels einer besonderen Regelung dieser Fälle im Übergangsrecht (also insbesondere im Einigungsvertrag) ist die allgemeine Übergangsvorschrift des Artikel 233 § 2 Abs. 1 EGBGB so auszulegen, dass vom Tage des Wirksamwerdens des Beitritts in Bezug auf die sich aus dem Eigentum folgenden Rechte und damit auch in Bezug auf Überbaurentenansprüche in allen Teilen Deutschlands dieselben Rechtswirkungen eintreten sollen. Das schließe es als nicht sachgerecht aus, bei vor dem 03.10.1990 erfolgten Überbauungen im Beitrittsgebiet auf die gänzlich andere Rechts- und Wirtschaftsordnung in der ehemaligen DDR anzuknüpfen und die dort regulierten Preise oder sich die daraus entwickelten Bodenpreise zugrunde zu legen. Vielmehr ist für die Rentenberechnung der Bodenwert maßgeblich, der sich für ein im gleichen Zustand und in vergleichbarer Lage belegenes Grundstück in den alten Bundesländern in dem Zeitpunkt der Grenzüberschreitung ergibt. Abzustellen ist also auf ein fiktiv anderes Grundstück in den alten Bundesländern und die im Zeitpunkt des dortigen Überbaus zu zahlende Überbaurente ist dann auch auf das in den neuen Bundesländen belegene Grundstück anzuwenden.

 

Dies bringt natürlich in der Praxis Schwierigkeiten: Wurde bspw. 1961 versehentlich ein Gebäude geringfügig auf das Nachbargrundstück überbaut, was aus Anlass einer Grenzfeststellung erst im Jahr 2015 festgestellt wird, muss das Gericht (oder ein betreffend gerichtlich bestellter Sachverständiger) nach Qualitäts- und Beschaffenheitsmerkmalen vergleichbaren Grundstücken in den Altbundesländern suchen und dann den Wert als jährliche Überbaurente festsetzen, der in den Altbundesländern für die dort gefundenen Grundstücke 1961 gezahlt worden wäre.

 

Diese Rechtsprechung ist einerseits erfreulich, weil sie die Grundstückseigentümer in den neuen Bundesländern nicht durch zu niedrige Werte benachteiligt. Andererseits ist der Aufwand für die Heranziehung vergleichbarer Grundstücke nicht unerheblich. Deshalb hat der BGH auch darauf abgestellt, dass gegebenenfalls der betreffende Wert in Anwendung richterlicher Schätzung (§ 287 ZPO) im Prozess zu schätzen ist. Prozessual wird es also zumeist zwar ein Sachverständigengutachten geben, dieses wird allerdings nicht unerhebliche Spannen aufweisen bzw. aufzeigen. Hier darf der Richter dann schätzen.

 

Während das Stammrecht, also der grundsätzliche Anspruch auf Überbaurente, keiner Verjährung unterliegt, unterliegen die jährlich neu entstehenden Jahresrenten der normalen dreijährigen Regelverjährung. Daher sollten von Überbau betroffene Grundstückseigentümer nicht zögern, etwaige rückständige Überbaurenten spätestens innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist geltend zu machen (und notfalls auch verjährungshemmend gerichtlich einzuklagen).

 

Rechtsanwalt Dr. Torsten Schmidt

Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Rechtsanwälte Dr. Schmidt & Günther,

Leisnig